Cómo invertir en inmuebles hoteleros y ganar – Por Jesús Menéndez

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Inmuebles Hoteleros - Jesus Menendez

En una época de creciente demanda hotelera y  de precios inmobiliarios al alza, después de una de las peores crisis que se recuerdan,  resulta mucho más interesante comprar edificios hoteleros y alquilarlos a cadenas que explotarlos directamente. La compra de hoteles,  y su alquiler, gestión, management, o gestión mixta garantizada  por cadenas hoteleras de primer nivel, una vez reformados  y  con más estrellas, permite una fuerte obtención de plusvalías una vez vendidos, al cabo de unos años.

Fueron las cadenas americanas de gestión (Starwood, Hyatt,  Intercontinental,… los creadores del sistema, creando una nueva tendencia económica. Las inmobiliarias especializadas en la compra de activos hoteleros están en alza a nivel mundial, y en los últimos años, las revalorizaciones de hoteles en las capitales europeas están de moda.

Se trata de un negocio en alza debido a que, las cadenas necesitan hoteles, pero los necesitan fuera de balance, para evitarse las fuertes inversiones inmobiliarias y ser penalizadas en Bolsa por la posesión de activos no estratégicos.

El hecho de que el proceso de concentración hotelera esté más avanzado en EE UU que en Europa, donde sólo el 25% de los hoteles están integrados en grandes redes o grupos frente al 65% de EE UU, ofrece una gran oportunidad.

La creación de un fondo de compra de hoteles mezclando inversores y hoteleros es una de las últimas tendencias, diferentes fondos de inversión ayudan a diferentes proyectos hoteleros estratégicos intentando garantizar su desarrollo, con inversiones a 5 o 7  años y planteando su salida mediante un “leverage buy out”

La creación de fondos especializados, está animando el mercado, y ciudades como Madrid, Barcelona, París o Londres son el principal objetivo de estas inversiones. Se buscan localizaciones donde la ocupación media anual supere el 65% de ocupación y donde el precio medio supere los 100 €. Otro de los atractivos, son las localizaciones donde los costes fijos de personal de la explotación sean más económicos.

A parte de buscar siempre una ubicación privilegiada, cuanto mayor sea la categoría del hotel, y cuanto mejor se realice la reforma, mayor ADR (Average daily rate) presentará la cuenta de resultados.

Los beneficios principales para los accionistas se obtendrán con las desinversiones hoteleras (o la salida del conjunto a Bolsa), hay que mirar siempre a medio y largo plazo.

Aun así, los inversores pueden empezar  a percibir dividendos desde el primer año siempre y cuando la propiedad esté operativa, y no sean necesarios grandes cambios para cambiar la operativa del negocio, generando caja, y planteando una renovación integral para un periodo posterior dentro de los 5 primeros años.

Parte del éxito está en  comprar unidades de negocio en funcionamiento a 15 años o más y con un apalancamiento del 80%.

Parece fácil. Sin embargo, el negocio tiene sus trucos, y  hay que saber  evaluar las posibilidades de cualquier hotel desde la perspectiva inmobiliaria y del negocio. Parte del éxito radica en  saber calcular la facturación diaria de un hotel tras su reforma, según la zona y la ciudad en la que esté.

Es interesante invertir en  hoteles situados en el centro de las grandes capitales europeas, no sólo porque permite combinar el cliente de negocios con el de turismo, sino también porque obtienen una mejor revalorización, hoteles en buenas zonas y que puedan ascender de categoría.

Otro de los objetivos es la negociación en la búsqueda del operador hotelero, cuando mayor sea la inversión más selecta tiene que ser la marca que gestione el activo. Un fondo de inversión hotelero debería de repartir sus propiedades entre diferentes marcas, haciendo un “branding” selectivo y de nivel intentando siempre diversificar el riesgo en las diferentes ubicaciones.

En fin, si tenéis un hotel en venta, bien situado, con más de 100 habitaciones, con buena categoría, con pocos costes operativos y no sabéis que hacer con él,  no dudéis en llamarme que os lo compro.

Fuente: JesusMenendezLopez


Jesús Menendez

Publicado por Jesús Menéndez
Consultor Hotelero
jesusmenendezlopez.wordpress.com

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