Las 5 etapas para realizar el proceso del expediente técnico para procura y construcción de un hotel – Por Blanca Lagos

Uno de los pasos previos e importantes a la edificación de un hotel, es la elaboración y aprobación del expediente técnico para procura y construcción, cuya coordinación, seguimiento y supervisión es competencia de la Gerencia del Proyecto.

Por su magnitud, esta fase puede dividirse, con fines de aprobación por los stakeholders que correspondan, en 5 etapas que involucran operaciones diferentes que describimos a continuación de manera esquemática:

1. Anteproyecto de arquitectura

Contando con la pre-factibilidad técnico-económica del proyecto, definidos los stakeholders privados y teniendo el levantamiento topográfico del predio donde se ubicará el hotel, la gerencia coordinará con el arquitecto y el especialista en seguridad el desarrollo del anteproyecto, cumpliendo las normas nacionales y los estándares de la franquicia para pasar luego, por la revisión y aprobación de los stakeholders internos (cliente, marca y operador) y posteriormente por la aprobación de la comisión municipal del distrito correspondiente.

2.Proyecto de Arquitectura y Especialidades

A partir de la aprobación del anteproyecto de arquitectura, el planeamiento del trabajo para la elaboración del expediente técnico de procura y construcción, se realiza en dos líneas de producción, diferenciadas y paralelas.

Por un lado están el proyecto de arquitectura, seguridad, ingenierías, estudios complementarios, etc. y por otro, el proyecto de diseño interior, iluminación y paisajismo, según corresponda. Estas deben estar debidamente coordinadas para evitar incongruencias y posterior desfase en el plazo.

Paralelamente es requerida la gestión de la factibilidad de los servicios que en muchos casos condiciona parte de la arquitectura del proyecto. Culminada la labor el expediente resultante se somete a la aprobación municipal, proceso cuyo tiempo varía de distrito a distrito.

3.Proyecto de diseño interior

Abarca por un lado el diseño de las habitaciones y por otro, el diseño de las áreas públicas, incluidos los corredores comunes. Es importante que toda la labor del diseñador de interiores sea coordinada periódicamente con los especialistas de ingeniería, para evitar incongruencias en los planos de cada especialidad, en lo que corresponde a la ubicación de equipos y salidas como:

  • Aire acondicionado
  • Inyección y extracción de aire
  • Salidas de iluminación
  • Fuerza, tomacorrientes, voz y data
  • Agua contra incendio
  • Alarmas
  • Sensores
  • Termostatos

Es importante también la participación del gestor de compras hoteleras, en el desarrollo del diseño interior, para que, en base a su experiencia y sugerencias sobre materiales y proveedores, se mantenga el monto de inversión de este rubro dentro de los márgenes previstos inicialmente.

Habitación de Four Points by Sheraton Miraflores -Gestión de proyecto hotelero realizado por BUILDCORP

4.Habitación Modelo

Luego de completados los diseños de cada tipología de habitaciones, se definirá cuál o cuáles serán utilizadas para la construcción de la habitación modelo (mockup room), que una vez construida deberá pasar por la revisión y aprobación del propietario, la marca y/o el operador.

El compendio de todas las especificaciones del diseño interior, expresadas en plantas, cortes, elevaciones, detalles constructivos, renders 3D, muestras en físico, etc. se denomina “Book format” y es la documentación con la cual el gestor de compras comienza su labor para las adquisiciones hoteleras.

5.Aprobaciones

Tanto el proyecto de arquitectura, seguridad e ingenierías como el proyecto de diseño interior, deben pasar por la revisión y aprobación formal del propietario, del operador y de la marca o franquicia, de la manera como lo establezcan sus estándares.

Recomendamos llegar a un punto tal de aprobaciones internas arriba mencionadas, que permita iniciar las gestiones de aprobación oficial por las comisiones profesionales municipales.

Aprobados los proyectos de arquitectura, seguridad e ingenierías por la comisión municipal del distrito y tramitada la licencia de obra, se cuenta con el expediente para la gestión de los concursos de selección de contratistas y proveedores de obra, donde además con la participación del gestor de compras hoteleras, de sincerará  los costos reales del proyecto.

En BUILDCORP nos hacemos cargo del proceso completo para la construcción del hotel, con todas las implicancias involucradas.

 

 

 

 

 

 

 

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Blanca ha escrito distintos artículos para Hotel Perú News como son:

Los hoteles y la planificación del diseño y construcción – Por Blanca Lagos

¿Cuáles son los stakeholders claves para poner en marcha con éxito un proyecto hotelero franquiciado? – Por Blanca Lagos

La importancia del acompañamiento temprano de una Gerencia de Proyectos en la construcción de un Hotel – Por Blanca Lagos

 

BUILDCORP es un equipo multidisciplinario de profesionales con amplia experiencia en el campo de la arquitectura e ingeniería. Empresa fundada el año 2011 que brinda servicios de dirección, gestión y/o supervisión de proyectos de construcción, con procedimientos estandarizados y basados en valores profesionales de seriedad, calidad y honestidad.

En BUILDCORP sabemos la importancia que, para nuestros clientes,  tienen sus proyectos como parte esencial de sus negocios,  por eso  inicialmente trabajamos  con ellos para definirlos minuciosamente, en términos de alcance, costo y tiempo, parámetros que, una vez establecidos, será nuestro objetivo mantenerlos invariables en todo el proceso, hasta su terminación.

Cada uno de los proyectos que asumimos, sin importar su magnitud, grande o pequeño, tiene la misma importancia para nosotros, que es la importancia que tiene para nuestros clientes: mucha. Planificación, supervisión, control y nuestra larga experiencia pesan para anticiparnos a los problemas que puedan presentarse y planear las contingencias que nos aseguren el éxito final.

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Entrevista Blanca Lagos, socia y gerente de operaciones de BUILDCORP, gestión de proyectos hoteleros

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