Asset Management: como los inversionistas hoteleros pueden asegurar su rentabilidad | Por Daniel Soria

Compartimos este artículo del blog de Daniel Soria, sobre el Asset Manager hotelero, su rol e importancia de contar con uno para poder tomar mejores decisiones a la hora de gerenciar los activos, sobre todo en estos tiempos donde es muy importante asegurarse los objetivos de rentabilidad del hotel.

¿Cuál es el secreto mejor guardado de los propietarios de hoteles? Todos sabemos que un secreto es algo que no se divulga. Pues bien, lo que hoy no está tan divulgado entre los hoteleros es el rol de los Asset Managers. Ellos son los encargados de custodiar los intereses de rentabilidad de los propietarios. Aquellos dueños de hoteles que han contado con sus servicios no pueden negar los beneficios de trabajar juntos.

Recordemos la historia. Hace un par de décadas los hoteles eran atendidos por sus propios dueños. Luego vinieron las Cadenas Internacionales y sus franquicias, y en simultaneo el desarrollo de los Operadores Hoteleros.

Ante este nuevo escenario, el propietario se vio en la necesidad de profesionalizar la administración de su activo, surgiendo así la figura moderna del Asset Manager Hotelero. Su función se puede resumir en que es el responsable de administrar los activos hoteleros de tal manera que logre cumplir con los objetivos de rentabilidad del propietario.

Asset Manager Hotelero

¿Cuál es el rol del Asset Manager y por qué son necesarios? Podemos comenzar a responder la pregunta pensando en ella de una manera gráfica. Recordemos al diagrama de Venn, donde los dos círculos que se cruzan representan cómo se relaciona el propietario, el Asset Manager y el Operador Hotelero. Los Asset Manager se encuentran en el medio y actúan como un conducto entre la propiedad y la Operación. Todas las comunicaciones con el propietario fluyen a través del Asset Manager.

El Asset Manager gestiona el activo de manera estratégica, de acuerdo con la visión del propietario y las necesidades del gerente del hotel para las operaciones diarias.

El rol del Asset Manager se puede dividir en dos: entre supervisar las operaciones y administrar la inversión. Comencemos por considerar las responsabilidades que conlleva administrar la inversión.

El Asset Manager administra la inversión

Este rol también se puede dividir útilmente en cinco componentes:

  1. Aconsejar a la propiedad sobre estrategias de inversión óptimas: es el trabajo del Asset Manager realizar una revisión estratégica anual, comparando el desempeño esperado de las propiedades con los objetivos de inversión de la propiedad.
  2. Monitorear a la comunidad inversora: es el trabajo del Asset Manager rastrear los precios de venta de propiedades comparables y estar continuamente informado de los términos de financiamiento disponibles.
  3. Seleccionar y supervisar operadores, afiliaciones de franquicias y consultores: es el trabajo del Asset Manager asesorar a los propietarios sobre la marca u otra afiliación apropiada para la propiedad y la administración apropiada de la propiedad, y retener tasadores, consultores ambientales y consultores de ingeniería según sea apropiado.
  4. Negociar y administrar contratos: el trabajo del Asset Manager es garantizar que los servicios de franquicia se brinden y facturen correctamente. Pero principalmente, el Asset Manager también es responsable de garantizar el cumplimiento del contrato de administración y operación hotelera y de negociar el servicio y otros contratos a largo plazo que brinden retornos óptimos al propietario.
  5. Aprobar y monitorear los gastos de capital: es el trabajo del Asset Manager crear un plan de gastos de capital a largo plazo, revisar las propuestas del presupuesto anual del Operador Hotelero (para mantener la coherencia con este plan de capital). También debe evaluar el impacto en la rentabilidad y el valor de los gastos discrecionales, aprobar los presupuestos de capital para su presentación al propietario y revisar las solicitudes de gastos para el cumplimiento del presupuesto de capital.

El Asset Manager supervisa el activo físico y sus operaciones

Este rol también se puede dividir en cinco componentes:

  1. Monitorear el desempeño financiero continuo: los Asset Managers deben revisar el desempeño financiero real en comparación tanto con el presupuesto como con años anteriores. Los Asset Managers también deben comparar el rendimiento con el de otras propiedades comparables. Esta actividad de evaluación comparativa ayuda a discriminar entre el buen desempeño del administrador de la propiedad y el deficiente.
  2. Monitorear el mercado competitivo: los Asset Managers deben estar completamente informados sobre las condiciones relevantes del mercado. Deben 1) rastrear las tendencias de ocupación y tasa promedio, 2) rastrear nuevas propiedades que se consideran para el desarrollo y 3) monitorear los generadores de demanda para anticipar aumentos o disminuciones significativas en la demanda del mercado.
  3. Monitorear el activo: los Asset Managers deben evaluar regularmente la condición física de la propiedad con la vista puesta en anticipar los requisitos de capital. Necesitan evaluar periódicamente los principales sistemas constructivos y las instalaciones para determinar su idoneidad y competitividad. Finalmente, los Asset Managers deben garantizar el cumplimiento legal de los códigos de salud, las normas de seguridad y el acceso para discapacitados.
  4. Apoyar y revisar el proceso de presupuestación: el rol del Asset Manager en este proceso es multifacético. Son los responsables de comunicar las expectativas del propietario al gerente del hotel. Los Asset Managers revisan los presupuestos que propone la Operación, los planes de marketing, los planes operativos y los planes de gastos de capital para ver que cumpla con las expectativas del propietario. Finalmente, los Asset Managers facilitan la aprobación de estos presupuestos.
  5. Aconsejar a la propiedad sobre los problemas de gestión: el rol del Asset Manager también se extiende a la evaluación de las fortalezas y debilidades del gerente. Asimismo revisan las tendencias de la industria que pueden tener un impacto en la compañía hotelera encargada de la administración y mantienen al propietario informado de esas tendencias.

En resumen, en estos tiempos donde es muy importante asegurarse los objetivos de rentabilidad del hotel, es fundamental que sus propietarios cuenten con su propio Asset Manager Hotelero para poder tomar mejores decisiones a la hora de gerenciar sus activos… En especial si el propietario es un inversionista que no cuenta con experiencia en el rubro.


Daniel Soria

Director – DS Consultor en Desarrollos Inmobiliarios 

Artículo publicado originalmente en el blog de Daniel Soria:

https://danielsoria.pe/como-pueden-los-negocios-hoteleros-asegurar-su-rentabilidad/

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