¿Tu hotel tiene un valor inmobiliario o vale por el flujo de caja del negocio? Esta es la duda que todo hotelero tiene. Pero donde no hay duda es que siempre el dueño del hotel piensa que su hotel vale más de lo que realmente vale.

Un hotel por definición es un activo inmobiliario. Tiene todas las características de lo que se llama «bienes raíces» o «real estate».

El mundo inmobiliario mide el valor de sus activos por el metro cuadrado (m2). La pregunta que siempre nos hacen, es si es correcto valuar un hotel por los m2.

Claramente el metro cuadrado de un hotel es un indicador válido y de referencia a la hora de ponerle el precio al hotel. Pero en lo personal, confío mucho más en el valor del hotel por el flujo de caja.

Encontramos que hay 3 metodologías por las que se puede valuar o ponerle el precio a un hotel y vamos a analizar cada uno de ellos.

  1. Por el flujo de caja o valor del negocio.
  2. Por el valor inmobiliario.
  3. Por el costo de reposición.

1. Flujo de Caja o valor de negocio

Esta metodología implica valuar el hotel por la capacidad que tiene el negocio hotelero de generar ingresos y resultados, sin importar su valor inmobiliario.

Es decir que un hotel vale, si como negocio genera ingresos y posteriormente resultados. Un hotel que no vende, o que pierde dinero, en definitiva es un negocio poco atractivo. Por lo que el valor tiende a ser cero. Igualmente, cualquiera de estos 3 métodos siempre tiene en consideración el valor inmobiliario o de reposición.

Una forma muy rápida de valuar un hotel es agregarle la tarifa promedio anual del hotel tres ceros (000) y luego multiplicarlo por la cantidad de habitaciones del mismo.

Supongamos un hotel que tiene 50 habitaciones, que tiene un 65% de ocupación y una tarifa promedio diaria de USD 70, su valuación será de la siguiente manera.

$70 x 1000 x 50 = $3.500.000

Quiere decir que con la «regla de los tres ceros» este hotel tiene un valor de tres millones y medio de dólares.

Otra forma que en lo personal, a mí me gusta más, es la misma regla pero con el RevPar. Dado que el RevPar (ingreso promedio por habitación disponible) combina no sólo la tarifa sino que la ocupación; es una medida más cierta que la tarifa. Dado que la tarifa puede ser muy alta pero la ocupación muy baja.

En el caso de la regla los tres ceros pero con el RevPar debemos hacer lo mismo, obteniendo primero el RevPar.

RevPar = Tarifa Promedio Anual x Ocupación % Anual

RevPar = $70 x 65% = $45,5

$45,5 x 1000 x 50 = $2.275.000

En mi opinión personal y profesional, esta regla me parece mucho más acertada y más cercana a la realidad.

2. Valor inmobiliario

Esta metodología implica valuar el hotel por el valor del ladrillo. Es decir el valor inmobiliario del hotel. Una manera muy sencilla de hacerlo es saber el valor del m2 en edificios similares de la zona, y aplicarle ese valor a la cantidad de metros cuadrados que el hotel tenga.

Yo sostengo que si bien es importante saber el valor inmobiliario del hotel para tenerlo como referencia, es un error valuar un hotel de esta forma. Dado que el valor inmobiliario por lo general tiene implícita una renta inmobiliaria que viene de alquilarlo residencialmente o como oficina. Pero un hotel es distinto. Es una explotación distinta. Es otro negocio.

3. Costo de reposición

Esta metodología que es la tercera, implica preguntarnos: «si tuviera que hacer devuelta el hotel, comprar el terreno, construirlo, equiparlo, etc…cuánto me costaría hoy».

Siempre hay que calcularle a esta metodología una amortización o desgaste de ese valor, dado que construirlo de nuevo, seria un hotel nuevo y flamante. Cuando en realidad lo que estamos vendiendo o valuando no es así.

Conclusiones

El hotel, como todo negocio, vale por lo que vale el negocio.

  • Amazon no vale por el valor inmobiliario de sus centros de distribución.
  • Microsoft no vale por el valor inmobiliario de su oficina corporativa.
  • Nike no vale por el valor inmobiliario de sus fábricas.

Es por eso que un hotel tampoco. Un hotel vale por lo que el negocio de explotar ese hotel genera. Es un negocio.

Está claro que no podemos perder de vista el valor inmobiliario ni dejarlo de lado. Sería un pecado de «omisión» y un error. Pero siempre deberá ser una referencia.

Les dejamos aquí un webinar en donde me tocó entrevistar a Noel Verger, un Broker Inmobiliario especialista en hoteles, en donde nos explica un poco más en detalle las distintas metodologías y aspectos a tener en cuenta a la hora de querer vender o comprar un hotel.

Publicado originalmente en el blog de DOT Hotels

DOT Hotels nace en 2018 como un modelo de cadena hotelera flexible, pensada para hoteles independientes que son operados por sus propios dueños. La cadena ayuda a estos dueños a lograr más ventas, profesionalizar su gestión y ahorrar costos.

Con un equipo de más de 20 años de experiencia en el sector hotelero, le provee a sus hoteles franquiciados una marca, tecnología All in One y servicios comerciales. Cuenta con más de 3.500 habitaciones en más de 100 hoteles, distribuidos en 12 países de América y Europa.

www.dotfranchiseplatform.com


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Jairo Gutiérrez: jairo.gutierrez@dot-hotels.com

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